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Valeur vénale immobilière : les principaux facteurs d’appréciation

Le marché de l’immobilier étant évolutif, il est indispensable de comprendre comment la valeur marchande d’un bien est estimée. La valeur vénale, c’est à dire le juste prix auquel pourrait être vendu un bien à un instant t sur son marche, ne peut en effet être établie qu’après analyse de certains facteurs à l’instar de la fiscalité, de l’économie ou encore du domaine juridique. Elle reflète l’offre et la demande en matière d’immobilier. Ces facteurs subissent des changements réguliers pouvant affecter la valeur d’un bien.
Valeur vénale immobilière

Détermination de la valeur vénale en fonction des facteurs physiques

L’expert se fonde sur l’état général du logement pour en apprécier la valeur vénale. Il examine les matériaux et en évalue leur qualité, s’attarde sur l’architecture et s’intéresse également au choix de conception. L’éventuelle célébrité de l’architecte, l’époque de construction, les dimensions ou encore la régularité des entretiens sont pris en compte au cours de cette première phase de l’expertise. L’examen visuel se conjugue de ce fait à quelques investigations techniques et/ou historiques (le bien est-il classé monument historique par exemple).

Relations entre la valeur vénale et les facteurs juridiques

En vue d’approfondir les données préalablement collectées, l’expert se penche sur les critères juridiques. Plusieurs réglementations et lois permettent d’évaluer la valeur vénale immobilière. Certains de ces facteurs portent sur le plan d’occupation du sol, d’autres éléments régissent l’urbanisme et d’autres encore se rapportent à la surface de plancher. En outre, il est important de noter que le fait d’être propriétaire du bien immobilier en question ou non est susceptible d’influer sur la vente de ce dernier.

Estimation de la valeur vénale suivant les facteurs économiques

Des critères d’ordre économique ont également leur influence sur l’appréciation de la valeur d’une maison ou d’un appartement. La situation géographique et l’environnement sont particulièrement déterminants. L’expertise se base alors sur les infrastructures à proximité, la facilité d’accès aux transports en commun, aux commerces… L’expert immobilier peut examiner le cadre général du quartier et le niveau de vie des habitants pour mieux étoffer les arguments de vente.

Des livres de référence pour mieux évaluer la valeur vénale d’un bien immobilier

Cote Annuelle des Valeurs Vénales Immobilières et Foncières est un livre spécifiquement édité pour accompagner les experts en immobilier dans la détermination de la valeur d’un bien donné. L’ouvrage fournit de nombreuses données ayant attraits aux immeubles commerciaux, aux bâtiments industriels et aux maisons d’habitation. Grâce à ce livre, l’expertise peut être menée en tenant compte des biens d’équipements, de la nature des matériaux, des particularités d’un terrain nu et ainsi de suite. C’est un exemple de livre de référence parmi d’autres.

Les méthodes de détermination la valeur vénale

Il n’existe pas une mais plusieurs méthodes d’appréciation de la valeur vénale immobilière. L’expert est de ce fait libre de choisir celle qu’il considère comme étant la mieux appropriée. Il est également envisageable d’utiliser plusieurs méthodes à la fois pour des résultats plus précis encore. La détermination peut de ce fait résulter d’une comparaison directe, de l’application de la méthode du promoteur, du Discounted Cash Flow ou encore de la capitalisation du revenu. La première méthode vise l’étude de biens immobiliers similaires en vue d’estimer la valeur marchande. La seconde se focalise sur les opportunités liées à l’acquisition. La suivante étudie les flux financiers tandis que la capitalisation du revenu appose un taux de rendement à la valeur.

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